Conflictos legales y económicos en la modalidad de habitabilidad

Contratos en anticrético, cuando la legalidad está en el limbo

Daniela Romero Linares

El pasado 15 de enero la pesadilla de Rosario L. terminó. Después de ocho años de vivir en anticrético en Sopocachi por fin se mudó a una casa propia. Pero ese sabor amargo de haber pagado más de lo que establecía el contrato, por el capricho del dueño, no lo olvida.

Pero como propietario también se sufre. Es el caso de Flora C., una mujer que soportó por años a una pareja de esposos que fueron sus anticresistas de una tienda donde vendían muebles en la calle Calatayud. Cuando caducó el contrato pasaron a pagar alquiler, pero cumplieron sólo unos meses; vivieron gratis otros. Logró sacarlos de la vivienda a duras penas, pero ellos comenzaron a engañar a otros propietarios de la zona.

El anticrético (o anticresis) es la erogación de un monto de dinero para tener el derecho de habitar un bien inmueble por un tiempo determinado, con el compromiso que éste importe sea devuelto en su totalidad una vez que termine el contrato

Ambos casos son sólo una muestra de la situación extrema a la que llegan dueños y anticresistas, porque la regulación en este tipo de modalidad está en el limbo y nadie cumple las normas vigentes.

El artículo 1430 del Código Civil vigente explica que “el contrato de anticresis no se constituye sino por documento público, y surte efecto respecto a terceros, sólo desde el día de su inscripción en el registro”, es decir en Derechos Reales.

Precisamente ese es el principal problema: nadie cumple la norma. La gran mayoría de los propietarios y acreedores firman contratos privados, que si bien en un principio les resulta a ambos más cómodo, durante y al final del contrato los problemas aparecen, pues ambas partes incumplen lo firmado para obtener ventajas que afecten a la otra. En esa situación ya no hay a quién reclamar ni en qué ampararse.

En Bolivia el 2,9% de los hogares vive bajo la modalidad de anticrético, mientras que en alquiler está el 16,4%. 63,2% tiene una casa propia. Todos los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Hay otras modalidades de tenencia de vivencia. 13,3% de los hogares vive en un lugar cedido por parentesco y 3,6% habita en una casa cedida por servicios.

Asimismo, según el INE, en el área urbana del país 4,2% de los hogares vive en anticrético, y en la zona rural esta modalidad llega al 0,2%. (Ver infografía)

Volviendo a las historias

El contrato que firmó Rosario L. en 2010 fue privado, pagó 18.000 dólares al propietario por un departamento que habitó con su familia. En el edificio había cinco departamentos más que también fueron dados en anticrético por el mismo propietario. “Entré con 18.000 dólares y salí con 25.000. Cada año me hacía subir 1.000 o 2.000 dólares, no respetaba el contrato. Nunca dejaba que los inquilinos, que éramos seis familias, abramos a los empleados de DeLaPaz para que revisen los medidores de luz, “los veía dentro de su casa y los sacaba a patadas”, literalmente. Era porque nos robaba electricidad y no quería que lo descubran”, cuenta la mujer.

El contrato privado que firman las partes usualmente es por dos años, uno obligatorio y otro con un previo acuerdo. Sin embargo, el artículo 1435 del Código Civil indica que “la anticresis no puede convenirse por un plazo superior a cinco años y si se pacta otro mayor, él se reduce a dicho término”.

En el caso de Rosario L. el contrato duró ocho años y en ningún caso el documento establecía que el propietario suba el monto.

Antes que la familia de Rosario L. deje el departamento tuvo que buscar a otra para hacer la transferencia del contrato, a pedido del dueño. Los nuevos moradores le dieron el dinero del anticrético directamente al propietario y éste le devolvió a Rosario L., 1.000 dólares menos del total de la obligación, con el pretexto que tenía problemas en el banco y que debía esperar.

“Desde entonces me anda devolviendo esos 1.000 dólares en bolivianos, de a poco, 2000 bolivianos, luego 500. Finalmente quedó en devolverme lo que faltaba en unos días más”, añade Rosario L.

Ni la transferencia del documento privado ni la posesión del dinero de la anticresista por parte del dueño, estaban contemplados en el contrato firmado hace ocho años.

En el caso de Flora C. las ilegalidades fueron más allá. Una vez que ella se libró de sus anticresistas colocando arena en la puerta de la tienda de muebles y sacando a éstos una noche de enero de este año, la pareja se mudó al frente, instalaron su negocio en un edificio que estaba en remate y tuvieron los mismos problemas con los propietarios.

Fueron expulsados también de ahí, hasta que encontraron la manera más fácil de poseer un inmueble. Llegaron a vivir en anticrético a una casa donde habitaba también una pareja de ancianos, era la única vivienda de la calle que no se había demolido para una nueva construcción. Pues ahí los anticresistas cuestionados encontraron su mejor oportunidad.

“La esposa falleció, la “mueblera” convenció al viudo de hacer construir una tienda, el abuelito aceptó y lo hicieron. Después la directiva de la zona se enteró que la señora quería arrebatarle la casa al abuelito, presionó para que la saquen de inmueble, hasta que los vecinos se enteraron que la mujer se iba a casar con el anciano para quedarse con la casa”, cuenta Martin I., vecino del barrio.

En todo ese tiempo el marido de la comerciante de muebles no apareció, pero una vez que los vecinos se enteraron del problema denunciaron el hecho a la Policía. Primero fue detenido el marido, se lo acusó por estafa, después fue aprehendida la mujer. Ambos fueron enviados a la cárcel.

Los vecinos contaron que la pareja ingresó a la casa de los ancianos también bajo la modalidad de anticrético, pero no pagaron el monto que solicitaron los dueños.

A manera de reflexión

El abogado Alaín De Canedo hace una interesante comparación para plasmar la negligencia, a su parecer, de los dueños y anticresistas en la forma que tienen de llegar a un acuerdo mediante un contrato privado.

“Haremos esta comparación: en la calle un hombre le ofrece un celular de dudosa procedencia y usted lo compra. Pero después se entera que el aparato fue denunciado como robado. ¿Acaso es injusto lo que le pasó? o ¿no debió ser negligente y debió ser más responsable a la hora de comprar el celular? Lo mismo pasa con los anticréticos”, asegura.

Para empezar, cuando una persona da un bien inmueble en anticresis ésta deber ser la propietaria del mismo, es decir tener los papeles a su nombre (folio real). “En muchos casos, quienes dan en anticrético no son los propietarios, son los hijos, nietos, etc. y es ahí que el potencial anticresista no se fija en eso y no exige los documentos”, explica el abogado.

Es un ejemplo de cómo el anticresista cae en un lío y finalmente puede perder su dinero, “porque simplemente firmó un documento con alguien que no era dueño”. O, en otros casos, el asunto se complica aún más, porque tanto el dueño como el anticresista pactan para hacer un traspaso o transferencia del inmueble y así evitan mayores conflictos, pero no se dan cuenta que están ingresando a un círculo vicioso de ilegalidades que después les cuesta caro.

Un factor no menos importante es el registro en Derechos Reales como una garantía para el anticresista, según De Cañedo. No obstante, desde esta instancia se informó que son escasos los registros que se tienen de bienes inmuebles en anticrético, aunque no se precisó el detalle.

Que un bien inmueble esté registrado debidamente, como manda el Código Civil, resulta un alivio para ambas partes. Por un lado, el anticresista se asegura que su departamento o casa pertenece a la persona con quien firmó el contrato y que no está hipotecada, es decir que no está en calidad de “prenda” en alguna entidad financiera. Por otro lado, el propietario se asegura de la transparencia de la transacción legal de su bien inmueble y que el acreedor cumpla con lo establecido en la norma.

Pero esto no sucede. La familia V. se mudó en 2006 a una casa de Miraflores, los padres de tres entonces adolescentes firmaron el contrato privado con los propietarios, sin sospechar siquiera que esa vivienda estaba hipotecada. Después de algunos años se enteraron que esa propiedad pertenecía a otras personas, pero era tarde, ya habían entregado 15.000 dólares.

“Fue terrible porque pasamos un gran susto y nos tuvimos que sumar a un juicio que ya había comenzado contra el propietario de la casa. El litigio prosigue y el dinero supongo que ya está perdido, pero algunos de nuestros muebles se quedaron ahí, porque mientras siga el proceso judicial debe parecer que está habitada”, cuenta N.V., la hija mayor de la familia.

En esa vivienda estuvieron seis años, tiempo en el que la familia pudo ahorrar y comprar su propia casa después, pero en su momento fue muy duro pasar por ese problema, cuenta N.V.

¿La historia Rosario L., o la de Flora C. le suenan conocidas? ¿O alguna vez vivió lo mismo que la familia de N.V.? Posiblemente todos alguna vez fueron afectados económicamente por contratos de anticrético, como dueños o como anticresistas. Lo más probable es que hayan firmado un contrato privado y no haya sido registrado en Derechos Reales, pero lo que tal vez sorprende más, es que nadie conozca la norma vigente y menos la cumpla.